Объекты незавершенного строительства - степень готовности и регистрация

Многие задаются вопросом: являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? В этой статье мы разберемся в особенностях такого вида имущества и различных аспектах правового регулирования, связанных с ними.

Что такое объект незавершенного строительства

Это недостроенное здание или сооружение, находящееся на любой стадии строительного процесса. На практике возникают споры: каков их статус, и насколько они могут быть признаны.

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у собственника земельного участка, на котором ведутся строительные работы. В соответствии с законодательством, право собственности может быть зарегистрировано в реестре недвижимости.

В большинстве случаев, незавершенное строительство считается объектом недвижимости, хотя и с некоторыми особенностями.

Основным критерием признания является степень его привязки к земле. Если недостроенное здание или сооружение тесно связаны с земельным участком и его перемещение невозможно без причинения существенного вреда или полного уничтожения, то скорее всего, он будет признан объектом недвижимости.

Что относится к ним

Определить, что именно относится к таким объектам, можно, выявив признаки незавершенного строительства:

Если здание или сооружение не достроено до конца и не соответствует установленным требованиям или строительным нормам. Степень готовности разная, начиная от фундамента и заканчивая отделкой и инженерными системами.
Наличие недостающей или неполной документации по строительству. Это включает неполученные разрешения, несогласованные проекты или отсутствие заключений экспертиз.
Если здание или сооружение не могут быть использованы по своему назначению из-за незавершенных строительных работ.
Значительное превышение установленных сроков строительства. Особенно если оно фактически приостановлено на длительное время.

К ним относятся: здания, сооружения или другая недвижимость, которая находится на различных стадиях строительного процесса и не была завершены в соответствии с проектной документацией и строительными нормами.

Вот некоторые примеры:

Жилые дома, многоквартирные здания, частные коттеджи, находящиеся на разных стадиях строительства.
Промышленные объекты, такие как заводы, склады и производственные помещения, которые еще не были достроены или оборудованы.
Торговые и офисные центры, находящиеся в процессе постройки или реконструкции.
Инфраструктурные объекты, такие как дороги, мосты, туннели и т.д., находящиеся в процессе постройки.
Сооружения социально-культурного и спортивного назначения, такие как школы, больницы, стадионы, музеи и т.д., которые не были полностью построены или реконструированы.

Определение варьируется в зависимости от законодательства и юрисдикции, поэтому всегда рекомендуется проконсультироваться с юридическими специалистами по недвижимости и строительству.

Условия признания

Для того чтобы объект был признан недвижимостью, необходимо учесть определенные условия, которые могут быть применимы в большинстве случаев:

Здание должно быть тесно связано с земельным участком, на котором оно находится. Если его нельзя переместить без вреда или полного уничтожения, то он будет считаться недвижимым имуществом.
Степень готовности объекта незавершенного строительства является ключевым фактором, определяющим его статус. Если он достаточно завершен, чтобы быть использован по назначению или его структура имеет стабильность и прочность, его признают недвижимым имуществом.
Должен быть зарегистрирован в Росреестре. Наличие правоустанавливающих документов, таких как разрешение на постройку и согласованный проект, является важным условием признания.
Право собственности должно быть законно установлено и зарегистрировано. Владелец сооружения должен иметь доказательства своего права собственности, такие как свидетельство о регистрации права или договор купли-продажи.

Порядок строительства

Важно понимать, как правильно достроить объект незавершенного строительства и осуществить его ввод в эксплуатацию. Основные этапы этого процесса:

Проведение экспертизы. Оценка текущего состояния здания или сооружения, включая степень готовности, качество выполненных работ, соответствие проекту и строительным нормам.
Обновление проектной документации. Если необходимо, следует обновить или доработать ее, учитывая изменения, которые могли возникнуть в процессе строительства.
Получение разрешений. Для продолжения работ потребуется получить все необходимые разрешения и согласования от соответствующих государственных органов и контролирующих инстанций.
Планирование и организация. Заключение договоров с подрядчиками, поставщиками материалов и оборудования, а также разработка графика выполнения работ.
Проведение строительства. Выполнение всех необходимых строительных и отделочных работ, установка инженерных систем и оборудования, а также контроль качества выполненного.
Комплексная проверка. После завершения следует провести ее для соответствия здания проектной документации, строительным нормам и требованиям безопасности.
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Подача документов в государственные органы для получения разрешения на эксплуатацию здания или сооружения, а также регистрация прав собственности на них.

Следуя этим этапам, можно успешно завершить работы, ранее приостановленные, и ввести здание в эксплуатацию с соблюдением всех требований законодательства и строительных норм.

Как оформить объект незавершенного строительства

Оформление включает несколько этапов и отличается в зависимости от законодательства страны. В общих чертах процесс описывается следующим образом:

Оценка объекта незавершенного строительства. На этом этапе проводится оценивание с целью определения его стоимости и основных характеристик. Обычно оценку проводит лицензированный оценщик, который составляет акт оценки.
Сбор документов. Соберите все необходимые бумаги, подтверждающие ваше право на владение. К таким относятся: договоры купли-продажи, договоры подряда, разрешения на строительство и прочие сопутствующие.
Подача документов в регистрационный орган. Подайте в орган, ответственный за регистрацию прав на недвижимость (например, Росреестр). Вам потребуется заполнить заявление и предоставить все необходимые документы. В некоторых странах на этом этапе также потребуется оплата государственной пошлины.
Регистрация объекта незавершенного строительства. После проверки предоставленных документов регистрационный орган вносит объект незавершенного строительства в реестр и выдает вам свидетельство о собственности.
Постановка объекта на кадастровый учет. После вам потребуется поставить его на кадастровый учет. Это делается в соответствующем государственном органе, который занимается учетом недвижимости.

Как снять с учета такой объект

Снятие с учета требуется в различных ситуациях, таких как передача объекта другому собственнику, завершение строительства или даже снос заброшенного здания.

Первым этапом является подготовка документов. К таким могут относиться:

Свидетельство о регистрации права собственности.
Акт приемки-передачи (если был передан другому собственнику).
Акт о завершении строительства и соответствие недвижимости требованиям законодательства.
Решение о списании объекта незавершенного строительства (если применимо), подтверждающее, что он признан непригодным для использования и подлежит сносу.
Технический паспорт (если имеется).
Кадастровый план участка с отметками о местоположении.
Заявление о снятии здания с учета, поданное в кадастровый орган.
Подтверждение уплату государственной пошлины (если таковая предусмотрена законодательством).

После подачи заявления кадастровый орган проведет проверку предоставленных документов и определит, является ли сооружение пригодным для снятия с учета. В случае списания, его снимают с кадастрового учета, а земельный участок, на котором он располагался, становится доступным для новых проектов.

Как достроить

Для того чтобы успешно достроить объект незавершенного строительства, следует придерживаться следующих шагов:

Проведите тщательный осмотр и оцените его степень готовности. Возможно, потребуется проведение технической экспертизы с привлечением специалистов.
Изучите документацию. Проверьте наличие всех необходимых документов, включая разрешение на строительство, согласования и экспертизы. Если сроки разрешений истекли, обратитесь в соответствующие органы для продления.
Определите, какие работы нужно выполнить, и составьте план их проведения. При необходимости, обратитесь к профессионалам для разработки нового проекта или корректировки существующего.
Рассчитайте стоимость оставшихся строительных работ, учтите возможные дополнительные расходы на экспертизу, обследования и оформление бумаг.
Выберите строительную компанию или бригаду с хорошими отзывами и опытом работы с аналогичными постройками. Заключите договор о выполнении строительных работ, в котором пропишите сроки, стоимость и порядок оплаты.
Регулярно посещайте стройплощадку и контролируйте выполнение работ, проверяйте качество используемых материалов и соблюдение технологических норм. При необходимости, привлеките экспертов для независимого контроля.
После завершения всех работ проведите приемку и оформите акт приемки-передачи. Затем подайте заявление на ввод объекта в эксплуатацию в соответствующие органы. В случае успешной проверки и соблюдения всех требований, вам будет выдано разрешение на эксплуатацию.

Можно ли продать объект незавершенного строительства

Продажа вполне возможна, однако важно знать, как правильно оформить сделку и какие особенности возникают при реализации.

Продавец должен собрать все документы, подтверждающие его право на собственность, а также разрешение на строительство, проектную документацию. Далее рекомендуем провести независимую оценку, чтобы определить рыночную стоимость и установить адекватную цену для сделки. Потом продавец начинает искать потенциального покупателя.

Стороны имеют возможность заключить предварительный договор, в котором будут указаны условия сделки, сроки и обязательства сторон. Продавец должен убедиться, что покупатель имеет достаточные финансовые средства для покупки и возможность его достроить.

Стороны подписывают договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, в котором указывают все условия сделки, права и обязанности сторон:

Данные сторон: продавца и покупателя.
Местоположение и характеристики объекта.
Степень готовности на момент совершения сделки.
Цена и условия оплаты.
Права и обязанности сторон, включая обязательство покупателя завершить строительство.
Сроки передачи сооружения и порядок его приемки.
Ответственность сторон за неисполнение обязательств.

После подписания, покупатель оплачивает сумму, указанную в договоре. После подписания договора и оплаты, стороны обращаются в регистрационную службу для оформления перехода права собственности. Обычно для этого необходимо предоставить договор, документы на объект и подтверждение оплаты.

Соблюдая все эти этапы и условия, можно успешно оформить сделку по продаже.

Рассмотрим определенные особенности и сложности, которые могут возникнуть:

Оценка стоимости сложная задача из-за отсутствия четких критериев и непредсказуемости затрат на завершение строительных работ.
Объекты незавершенного строительства могут быть менее привлекательными для покупателей из-за необходимости вложения средств в завершение постройки и рисков, связанных с этим процессом.
Могут возникнуть сложности с подтверждением права собственности, а также вопросы, связанные с разрешениями на строительство и соблюдением строительных норм и правил.
Продавец может столкнуться с необходимостью возмещения долгов, возникших в процессе постройки, или обязательств перед подрядчиками и поставщиками.
Проверка покупателя затягивает процесс продажи.
В некоторых случаях потребуется согласования с местными органами или другими заинтересованными сторонами.
Если объект признается аварийным или опасным для окружающей среды, возможно потребуется снос и утилизация строительных материалов, что вызовет дополнительные затраты и сложности.

Для успешной реализации, продавец должен быть готов к решению возникающих сложностей и обратиться за помощью к профессионалам в области недвижимости, юристам и оценщикам.

Снос объекта незавершенного строительства

Сначала проводится оценка состояния специалистами, чтобы определить степень его опасности и необходимость сноса. После оценки, владелец или ответственное лицо должны получить соответствующие разрешения на снос у местных органов. Это включает подачу документации, такой как проект сноса, и согласование с различными организациями.

Затем проводятся подготовительные работы, такие как демонтаж внутренних сооружений, удаление опасных материалов, обеспечение безопасности территории и размещение специального оборудования. В зависимости от характеристик объекта и его расположения может быть выбран определенный метод сноса, такой как:

Механический.
Взрывной снос.
Демонтаж с использованием ручного инструмента.
Комбинация различных методов.

Специалисты проводят непосредственно процесс сноса согласно выбранному способу, следуя всем требованиям безопасности и соблюдая экологические нормы. После сноса, все строительные отходы и материалы должны быть правильно утилизированы или переработаны. Наконец, после сноса и утилизации строительных отходов потребуется восстановление территории, включая ландшафтные работы, посадку растений и создание благоустройства.

Заключение

Регистрация и признание права собственности на объект незавершенного строительства являются важными аспектами для обеспечения защиты прав собственников. Это позволит им избегать возможных споров и проблем в будущем.

Кроме того, правильная оценка и постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства играют важную роль в определении стоимости и его последующей реализации на рынке недвижимости. Ответственный подход к оценке и учету таких сооружений обеспечивает прозрачность сделок и упрощает процесс достройки или сноса.

В целом, работа сложная и трудоемкая, но при правильном подходе и соблюдении законодательных требований, владельцы и инвесторы успешно решают возникающие проблемы и превращают такие объекты в полноценную недвижимость.

Читайте также:

Объект незавершенного строительства - способы оформить, продать или снять с учета